(Cass.civ., sezione seconda, sentenza dell’8 febbraio 2016, in www.cassazione.net)
La mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile, pur non essendo condizione ostativa alla validità dell’atto di compravendita, rappresenta circostanza idonea a consentire ai promissari acquirenti di non addivenire alla stipula del contratto definitivo.
A tal proposito, ricordano i giudici che l’«obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477, terzo comma, cod.civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene».
È quanto deciso in un caso nel quale i promissari acquirenti di un locale ad uso scantinato si erano ritirati dall’affare a causa dell'assenza di detto documento.
Il principio espresso dalla Corte di Cassazione si pone quindi in netto contrasto con quanto affermato dalla Corte d’Appello di Palermo che aveva invece ritenuto ingiustificato il rifiuto dei promissari acquirenti di addivenire alla stipula del contratto definitivo (a causa dell’assenza del certificato di abitabilità), tenuto conto che le parti «avevano espressamente subordinato la stipula del contratto definitivo al rilascio della concessione edilizia, e il mancato rilascio del certificato di agibilità, di per sé, non concretava inadempimento del venditore, né era stata dedotta l’impossibilità di conseguire il predetto certificato».
Cassando la sentenza impugnata e rinviando ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, i giudici supremi evidenziano come il mancato rilascio del certificato, pur non configurando una condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, «attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto».
Sul tema si richiama il recente contributo pubblicato, in "abstract" nel notiziario Insignum n. 3/2016, intitolato: "La Cassazione interviene sulle conseguenze del mancato rilascio del certificato di agibilità" - L.C.Natali, Immobili & Proprietà, 11/2014, p. 620 ss..

Archivio news