(In “Il Corriere Giuridico” n. 3/2015, pp. 413 ss.)

PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE

*** Cass., 20 gennaio 1976, n. 167 - Non sempre l'esistenza di un preliminare valido e la inadempienza dell'obbligazione di prestare l'attività necessaria per la stipulazione del contratto definitivo attribuiscono alla parte adempiente il diritto di far ricorso all'esecuzione in Forma specifica, occorrendo che, al momento della decisione del giudice adito, sussistano altresì tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto, che consentano alla sentenza costitutiva, che tien luogo del contratto non concluso, di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in Sede di preliminare. Ne consegue che l'esecuzione specifica ex art 2932 cod civ deve ritenersi impossibile allorchè si accerti che e mutato nella sostanza, e non può essere riprodotto nel contratto definitivo, il contenuto della controprestazione pattuita per il trasferimento di un bene. (nella specie, in Sede di preliminare era stata pattuita la vendita di un immobile verso il corrispettivo di una certa somma di danaro e con la riserva dell'uso dell'abitazione, vita natural durante, a favore del venditore. La suprema Corte ha ritenuto che, sopravvenuta la morte del promittente, la realizzazione degli accordi pattuiti era divenuto impossibile poichè, mancando per gli eredi del venditore il vantaggio economico rappresentato dalla riserva di usufrutto, il medesimo prezzo previsto per l'acquisto della nuda proprietà sarebbe valso per l'acquisto della piena proprietà).

*** Cass., 30 dicembre 1968, n. 4081 - Poichè nella promessa di vendita non possono trovare applicazione le norme che disciplinano, per il caso di vendita, la garanzia per i vizi della cosa, e poichè l'esecuzione specifica dell'Obbligo di concludere un contratto non può essere chiesta a condizioni diverse da quelle pattuite, in presenza dei predetti vizi il promissario non può proporre domanda diretta ad ottenere la riduzione del prezzo, ne domanda diretta ad ottenere il trasferimento della proprietà della cosa a prezzo ridotto, ma, ove non ritenga di suo interesse stipulare il contratto di vendita nei termini pattuiti può agire per la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento.

*** Cass., 24 gennaio 1973, n. 222 - Nella promessa di vendita non possono trovare applicazione le norme che disciplinano, per il caso di vendita, la garanzia per vizi della cosa venduta.

*** Cass., 23 aprile 1980, n. 2679 - Poichè nel sistema normativo approntato dall'art 2932 cod civ per l'esecuzione specifica dell'Obbligo di concludere un contratto non e richiesta la necessaria ripetizione nella sentenza costitutiva dello stesso contenuto precettivo fissato nel contratto preliminare, qualora il promittente
abbia assunto anche obbligazioni accessorie rispetto all'obbligazione principale di prestare il suo consenso per la conclusione del contratto definitivo, il promissario non e vincolato alla rigida alternativa di agire per la risoluzione del preliminare o per l'esecuzione specifica nei termini esattamente corrispondenti alle pattuizioni originarie, ma può esercitare anche l'Azione di esatto adempimento, oltre che nella fase di svolgimento del preliminare (ove sia stata pattuita la consegna anticipata della cosa oggetto del trasferimento), anche in concomitanza con l'Esercizio dell'Azione di esecuzione specifica dell'Obbligo di concludere il contratto definitivo; e può agire, altresì, per l'accertamento delle eventuali difformità della cosa e per il relativo indennizzo ovvero per la riduzione del prezzo a causa delle medesime.

*** Cass., 26 novembre 1976, n. 4478 - Qualora il contratto preliminare di compravendita preveda la consegna della cosa prima del contratto definitivo e stabilisca, altresì, le caratteristiche che detto bene (nella specie, un appartamento) deve possedere, il promissario, cui la cosa sia stata consegnata priva di tali caratteri, non può esperire l'Azione di garanzia per vizi occulti, inapplicabile al contratto preliminare, ma può agire, in via ordinaria per la risoluzione del contratto, ovvero, con l'Azione di adempimento l'eliminazione dei difetti riscontrati.

*** Cass., sezioni unite, 27 febbraio 1985, n. 1720 - Con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire la Azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 cod. civ. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente.


PRELIMINARE DI VENDITA AD EFFETTI ANTICIPATI

*** Cass., sezioni unite, 27 marzo 2008, n. 7930 - Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ..

*** Cass., 3 luglio 2013, n. 16629 - La sopravvenuta inefficacia di un contratto preliminare di compravendita, a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, comporta, per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione, a norma dell'art. 2033 cod. civ., della cosa stessa e degli eventuali frutti ("condictio indebiti ob causam finitam"), non un'obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione.


PRELIMINARE DI VENDITA DI BENE ALTRUI

*** Cass., 5 luglio 1990, n. 7054 - Nel caso di vendita di cosa altrui avente effetti meramente obbligatori, l'obbligazione del venditore di far acquistare al compratore la proprietà della cosa può essere adempiuta non solo mediante l'acquisto della cosa da parte del soggetto obbligato con l'effetto legale (art. 1478, secondo comma, cod. civ.) di far divenire proprietario l'acquirente, ma anche con il procurare la stipulazione della vendita direttamente con il terzo proprietario al compratore, inserendo all'uopo nel contratto apposita clausola che preveda come obbligatoria la cooperazione del compratore (il quale in mancanza non sarebbe tenuto a prestarla), senza che tale clausola possa ritenersi contraria a norme imperative in materia fiscale (con riguardo all'imposta di registro dovuta per ogni trasferimento del bene) operando sul diverso piano dello adempimento dell'obbligo del venditore di cosa altrui ed inserendosi in funzione strumentale in uno dei modi di adempimento del suddetto obbligo.

*** Cass., 10 marzo 1999, n. 2091 – Il promissario acquirente di un bene indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo ne scopra invece l'altruità e l'esistenza di ipoteca a garanzia di un mutuo, ha facoltà di chiedere la risoluzione del preliminare, con connesse restituzioni di danaro anticipato e risarcimento del danno, ovvero di accollarsi il mutuo per il pagamento del residuo prezzo, o di sospendere il pagamento, ai sensi dell'art. 1482 cod. civ.. Ne consegue che, se ciononostante egli accetta di stipulare il contratto definitivo con l'effettivo proprietario pagando l'intero prezzo pattuito, e successivamente sia costretto, per evitare l'evizione, a pagare il creditore ipotecario, a causa dell'inadempimento del venditore all'obbligo, assuntosi nella compravendita, di liberare l'immobile dalla garanzia reale a sue spese, non può agire nei confronti del promittente che nulla abbia garantito al riguardo, come invece nel diverso caso in cui il promissario non ignori, al momento del preliminare, che il bene non è del promittente, dal che deriva sia la possibilità di esser dal medesimo costretto ad accettare il trasferimento del bene direttamente dal terzo proprietario evitando il doppio trasferimento, sia il diritto ad esser garantito, ai sensi dell'art. 1476, n. 3 cod. civ., dall'evizione e dai vizi della cosa, essendo il consenso tra terzo proprietario del bene e promissario soltanto determinante dell'effetto traslativo della proprietà, mentre gli altri obblighi permangono tra le parti originarie.

*** Cass., 16 novembre 1973, n. 3058 - Nell'ipotesi di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, nulla vieta che il terzo proprietario della cosa possa intervenire in Sede di stipulazione del contratto definitivo e manifestare la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore. In tal caso,mentre il consenso manifestato dai promittenti e diretto alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, il consenso che si Forma fra il terzo ed il compratore determinerà l'effetto traslativo della proprietà della cosa. Ciò non pertanto, il contratto di compravendita intercorrerà tra gli originari promittenti, e venditore sarà pur sempre il promittente la vendita e su lui ricadranno tutte le obbligazioni connesse alla qualità, quali la consegna della cosa, la garanzia per evizione e quella per vizi.

*** Cass., 6 luglio 1984, n. 3963 - Nell'ipotesi di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, nulla vieta che il terzo proprietario del bene intervenga in Sede di stipulazione del contratto definitivo e manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al promissario-compratore. In tale caso, mentre il consenso manifestato dai promittenti è diretto alla conclusione del contratto definitivo, il consenso che si Forma tra il terzo proprietario ed il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa. In ogni caso, comunque, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi.

*** Cass., 27 novembre 2001, n. 15035 - Nel caso di vendita, definitiva o preliminare, di cosa altrui il venditore o il promittente venditore è obbligato a procurare al compratore o al promissario compratore l'acquisto della proprietà della cosa. Tale obbligo può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al compratore o al promissario acquirente, sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore o promissario acquirente, purché tale trasferimento, anche se il venditore o il promittente venditore non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso venditore o promittente; cioè dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e in ragione dell'adempimento da parte di quest'ultimo degli obblighi assunti nei confronti del venditore o promittente venditore, sia pure con l'intervento in sede di stipulazione del contratto definitivo del terzo proprietario della cosa, che manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore. In tale ipotesi si realizza, infatti, con l'effetto traslativo della cosa, proprio quel risultato che il promissario acquirente intendeva conseguire e che il promittente venditore si era impegnato a fargli ottenere: mentre il consenso manifestato dai promittenti è diretto alla conclusione del contratto definitivo, quello che si forma tra il terzo proprietario ed il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa; in ogni caso, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi. A tale stregua, data la struttura propria del preliminare di vendita di cosa altrui, il contratto rimane pur sempre un contratto bilaterale tra il promittente venditore ed il promittente acquirente, ed anche se si stabilisce che il contratto definitivo notarile venga stipulato tra il soggetto proprietario ed il promittente acquirente, è sempre il promittente alienante che ha l'obbligo di procurare che il proprietario presti il suo consenso in sede di stipula del definitivo. Ne consegue che, se aderisce addetto preliminare di vendita del suo bene effettuato dal promittente alienante, il proprietario effettivo non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promittente acquirente, in quanto non è parte del preliminare di vendita di cosa altrui (altrimenti si avrebbe un preliminare di vendita di cosa propria), ma assume un obbligo esclusivamente nei confronti del promittente alienante (o, come più spesso capita, riconosce un preesistente obbligo nei confronti di questi). Pertanto, non essendovi alcuna obbligazione dell'effettivo proprietario del bene nei confronti del promissario acquirente di cosa altrui, quest'ultimo non può effettuare alcuna diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ. nei confronti del primo, ma esclusivamente nei confronti del promittente alienante. Quest'ultimo è quindi legittimato ad esperire i rimedi di legge nei confronti dell'effettivo proprietario che, essendosi obbligato in tal senso, non voglia successivamente prestare il proprio consenso al trasferimento del bene.

*** Cass., 6 luglio 1984, n. 3963 - Nell'ipotesi di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, nulla vieta che il terzo proprietario del bene intervenga in Sede di stipulazione del contratto definitivo e manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al promissario-compratore. In tale caso, mentre il consenso manifestato dai promittenti è diretto alla conclusione del contratto definitivo, il consenso che si Forma tra il terzo proprietario ed il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa. In ogni caso, comunque, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi.

*** Cass., sezioni unite, 18 maggio 2006, n. 11624 - In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.

*** Cass., 5 novembre 2004, n. 21179 - In tema di contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente il quale ignori che il bene,all'atto del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri,non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo,in quanto il promittente venditore fino a tale momento può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, o acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.

*** Cass., 24 novembre 2005, n. 24782 - In tema di contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente il quale ignori che il bene, all'atto del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore fino a tale momento può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, o acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.

*** Cass., 5 luglio 1990, n. 7054 - Nel caso di vendita di cosa altrui avente effetti meramente obbligatori, l'obbligazione del venditore di far acquistare al compratore la proprietà della cosa può essere adempiuta non solo mediante l'acquisto della cosa da parte del soggetto obbligato con l'effetto legale (art. 1478, secondo comma, cod. civ.) di far divenire proprietario l'acquirente, ma anche con il procurare la stipulazione della vendita direttamente con il terzo proprietario al compratore, inserendo all'uopo nel contratto apposita clausola che preveda come obbligatoria la cooperazione del compratore (il quale in mancanza non sarebbe tenuto a prestarla), senza che tale clausola possa ritenersi contraria a norme imperative in materia fiscale (con riguardo all'imposta di registro dovuta per ogni trasferimento del bene) operando sul diverso piano dello adempimento dell'obbligo del venditore di cosa altrui ed inserendosi in funzione strumentale in uno dei modi di adempimento del suddetto obbligo.

*** Cass., 29 dicembre 2010, n. 26367 - Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore.

*** Cass., 12 novembre 2012, n. 19612 - In tema di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, l'obbligo del promittente venditore può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, con l'automatico ed immediato trapasso della proprietà al compratore, sia mediante la vendita diretta della cosa stessa operata dal terzo proprietario in favore del compratore. In tale ultimo caso, tuttavia, ai fini della valutazione dell'avvenuto adempimento dell'obbligo, è pur sempre necessario che la vendita diretta abbia avuto luogo in conseguenza di un'attività svolta dallo stesso venditore nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario, e che quest'ultimo manifesti, in forma chiara ed inequivoca, la propria volontà di vendere il bene di sua proprietà al compratore e in ragione dell'adempimento da parte di detto proprietario degli obblighi assunti nei confronti del venditore o promittente venditore.

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